Déficit LMNP et amortissements différés

Au réel, un loueur en meublé déduit ses charges et amortit son bien. Les années où l’ensemble dépasse les loyers, deux choses différentes peuvent se produire selon l’origine de l’excédent. Les distinguer évite une erreur classique sur la liasse et une seconde, plus coûteuse, sur la déclaration de revenus.

L’amortissement ne crée jamais de déficit

L’article 39 C du code général des impôts plafonne l’amortissement déductible d’un bien loué par une personne physique : il ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges de l’année. Concrètement, si vos loyers valent 12 000 €, vos charges et intérêts 5 500 € et votre dotation 7 000 €, vous ne déduisez que 6 500 € d’amortissement : le résultat fiscal est ramené à zéro, pas en dessous. Les 500 € restants ne sont pas perdus.

Cette fraction non déduite constitue un amortissement réputé différé (ARD). Elle se reporte sans limitation de durée et se déduit des premiers bénéfices suivants, dès que le plafond le permet. Le stock d’ARD se suit d’année en année sur l’état SUIV39C, joint à la liasse.

Le vrai déficit : quand les charges dépassent les loyers

Un déficit fiscal n’apparaît que si vos charges hors amortissement (travaux déductibles, intérêts, taxe foncière, assurance, honoraires, vacance locative) dépassent vos loyers. Ce déficit-là obéit à l’article 156, I-1° ter du CGI :

• Il ne s’impute jamais sur votre revenu global (salaires, pensions, autres revenus) : un déficit LMNP ne fait pas baisser l’impôt de l’année sur le reste du foyer.
• Il se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, les plus anciens d’abord. Passé ce délai, la fraction non imputée est perdue.
• Au micro-BIC, aucun déficit n’est possible : l’abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges.
• Le loueur professionnel (LMP) est dans une autre logique : son déficit s’impute sur le revenu global de l’année (article 156, I-1°).

Dans quel ordre tout cela s’applique

Le calcul suit l’ordre des formulaires. D’abord la liasse : le plafond de l’article 39 C fixe l’amortissement déduit et met à jour le stock d’ARD (SUIV39C) ; le résultat fiscal qui en sort est un bénéfice ou un déficit. Ensuite la déclaration de revenus : sur la 2042-C-PRO, les déficits des années antérieures viennent réduire le bénéfice déclaré. La base imposable finale est la même quel que soit l’ordre ; seule la composition des stocks restants en dépend, et l’ordre légal privilégie l’ARD, qui ne se périme pas.

Où cela se déclare

• 2033-B : un déficit fiscal se porte ligne 354, puis ligne 372 après imputation des déficits antérieurs (un bénéfice va lignes 352 et 370).
• 2031 : cadre C, ligne 1 colonne 2 (déficit) et ligne 7b « dont BIC non professionnels : déficit » ; répartition entre déclarants au cadre I de la 2031 bis.
• SUIV39C : l’état de suivi des amortissements différés, année par année, joint à la liasse (dotation, fraction déduite, fraction différée, stock).
• 2042-C-PRO : le déficit de l’année en case 5NY (déclarant 1) ; les déficits des années 2015 à 2024 non encore déduits en cases 5GA à 5GJ, une case par année d’origine.

Et à la revente ?

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location majorent la plus-value imposable (article 150 VB, III). Les amortissements différés jamais déduits n’en font pas partie : ils n’ont pas réduit votre impôt, ils n’augmentent pas votre plus-value. En revanche, un stock d’ARD ou de déficits non imputés au moment de l’arrêt de la location est définitivement perdu.