LMNP au réel : amortissez, déduisez, ne payez presque plus d’impôt sur vos loyers
Au réel, vous déduisez toutes vos charges et vous amortissez votre bien. Résultat : des loyers souvent peu ou pas imposés pendant des années. BienCompté tient la comptabilité et prépare votre liasse.
Gratuit sans limite de durée · Sans carte bancaire
- Catégorie
- BIC — réel simplifié
- Plafond de recettes
- Aucun
- Amortissement du bien
- Oui
- Comptabilité
- Obligatoire
- Déclaration
- Liasse 2031 + 2033
Ce régime est fait pour vous si…
- Vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos loyers (le seuil au-delà duquel le réel bat le micro-BIC).
- Vous avez financé le bien à crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles.
- Vous avez fait des travaux, meublé le logement, ou payez des frais de gestion / copropriété.
- Vous voulez neutraliser l’imposition de vos loyers en toute légalité.
Comment fonctionne le réel simplifié
Le principe : votre bénéfice imposable = loyers encaissés − charges réelles − amortissements.
- Vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance (PNO), frais de gestion et de copropriété, honoraires, entretien et petites réparations.
- Vous amortissez le bien par composants (gros œuvre, toiture, installations…) et le mobilier sur environ 10 ans : une charge comptable qui réduit le résultat sans sortie d’argent.
- L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C) : la fraction non utilisée une année est reportée sans limite de durée sur les années suivantes.
- Le déficit d’exploitation (hors amortissement) est reportable sur les BIC de même nature pendant 10 ans.
- Obligations : tenir une comptabilité commerciale et déposer une liasse fiscale (2031-SD + 2033-A à G), reportée sur votre 2042-C-PRO.
Ce que l’app fait pour vous
Le travail technique est automatisé ; vous gardez la décision.
Écritures automatiques
Vous catégorisez vos transactions, l’app génère les écritures en partie double, TVA comprise le cas échéant.
Amortissements par composants
Le bien est décomposé à sa création ; les dotations se comptabilisent en un clic, plafond de l’article 39 C appliqué, différés suivis d’année en année.
Liasse 2033 guidée
La liasse est calculée depuis votre comptabilité, avec contrôles de cohérence, puis recopiée case par case sur impots.gouv.fr. Export FEC inclus.
Suivi du résultat
Résultat fiscal, déficits reportables et amortissements différés sont suivis en temps réel, exercice après exercice.
Reprise sans rupture
Vous arrivez d’un comptable ? Reprenez depuis votre dernière liasse : amortissements en cours et reports repris à l’identique.
Comparateur micro / réel
Vérifiez, chiffres à l’appui, que le réel reste bien le régime le plus avantageux pour votre situation.
Réel simplifié ou micro-BIC ?
Le réel devient gagnant dès que vos charges et amortissements dépassent l’abattement de 50 %.
| Micro-BIC | LMNP au réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 50 % des loyers | Loyers − charges − amortissements |
| Charges réelles | Non déductibles | Déductibles |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Comptabilité | Aucune | Oui (automatisée) |
| Idéal quand | Peu de charges | Charges & amortissements élevés |
Le comparateur intégré chiffre les deux régimes sur votre situation réelle, en un clic.
Questions fréquentes
Vous hésitez sur votre régime ?
Passez votre LMNP au réel, sereinement
Créez votre compte, décrivez votre bien : vos amortissements et votre première liasse se construisent tout seuls.
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