L’amortissement en LMNP

Amortir, c’est constater comptablement l’usure de votre bien et de son mobilier au fil du temps. Cette « dépense » vient en déduction de vos loyers, alors qu’elle ne correspond à aucune sortie d’argent. C’est le moteur de la faible imposition du LMNP au réel.

La décomposition par composants

On n’amortit pas un immeuble d’un bloc : on le décompose en composants, chacun avec sa propre durée d’usage. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais.

• Terrain — non amortissable (souvent 10 à 20 % de la valeur).
• Gros œuvre (structure) — 50 ans dans BienCompté (durées usuelles : 40 à 50 ans).
• Toiture, façade, étanchéité — de l’ordre de 25 ans.
• Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage) — 20 ans ; agencements — 15 ans.
• Mobilier et équipements — 10 ans.

Chaque composant génère une dotation annuelle (sa valeur ÷ sa durée) qui réduit votre résultat imposable.

Le plafond de l’article 39 C

Règle essentielle : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il peut ramener votre résultat à zéro, mais pas en dessous.

Un effet qui dure

Comme le mobilier s’amortit vite (10 ans) et le bâti lentement, vous cumulez des dotations importantes les premières années. C’est pourquoi les loyers d’un LMNP récent sont souvent peu ou pas imposés pendant une longue période.

Et à la revente ?

En LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers, comme en location nue. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements admis en déduction de vos résultats, hors amortissements de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (article 150 VB du CGI, issu de la loi de finances pour 2025). La plus-value brute augmente d’autant.

La règle ne s’applique pas aux logements situés dans une résidence réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux alternants ou aux plus de 65 ans, dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées (Ehpad notamment), dans une résidence avec services pour ce public dont le service d’aide à domicile est agréé ou autorisé, ni dans un établissement de soins de longue durée. En LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

Comment BienCompté gère tout ça

• Vous décrivez votre bien à sa création : la décomposition par composants est proposée.
• Les dotations se comptabilisent en un clic, chaque exercice.
• Le plafond de l’article 39 C est appliqué automatiquement.
• Les amortissements différés sont suivis et repris d’année en année, sans rien oublier.