L’amortissement en LMNP

Amortir, c’est constater comptablement l’usure de votre bien et de son mobilier au fil du temps. Cette « dépense » vient en déduction de vos loyers, alors qu’elle ne correspond à aucune sortie d’argent. C’est le moteur de la faible imposition du LMNP au réel.

La décomposition par composants

On n’amortit pas un immeuble d’un bloc : on le décompose en composants, chacun avec sa propre durée d’usage. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais.

• Terrain — non amortissable (souvent 10 à 20 % de la valeur).
• Gros œuvre (structure) — durée longue, de l’ordre de 40 à 50 ans.
• Toiture, façade, étanchéité — de l’ordre de 25 ans.
• Installations (électricité, plomberie, chauffage) — de l’ordre de 15 ans.
• Mobilier et équipements — environ 10 ans (parfois 5 à 7 ans pour l’électroménager).

Chaque composant génère une dotation annuelle (sa valeur ÷ sa durée) qui réduit votre résultat imposable.

Le plafond de l’article 39 C

Règle essentielle : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il peut ramener votre résultat à zéro, mais pas en dessous.

Un effet qui dure

Comme le mobilier s’amortit vite (≈ 10 ans) et le bâti lentement, vous cumulez des dotations importantes les premières années. C’est pourquoi les loyers d’un LMNP récent sont souvent peu ou pas imposés pendant une longue période.

Et à la revente ?

Bonne nouvelle pour le LMNP (non professionnel) : la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers. Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul — contrairement au statut professionnel (LMP).

Comment BienCompté gère tout ça

• Vous décrivez votre bien à sa création : la décomposition par composants est proposée.
• Les dotations se comptabilisent en un clic, chaque exercice.
• Le plafond de l’article 39 C est appliqué automatiquement.
• Les amortissements différés sont suivis et repris d’année en année, sans rien oublier.