Micro-BIC ou réel : combien d’impôt pour votre meublé ?

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (meublé classique et meublé de tourisme classé) ou 30 % (tourisme non classé), 305 € au minimum, sur les recettes brutes. Le micro cesse de s’appliquer quand les recettes des deux années précédentes dépassent 77 700 € (15 000 € en tourisme non classé) : le simulateur bascule alors au réel.
• Réel : loyers moins charges et intérêts, puis amortissement du bien décomposé comme dans l’application (gros œuvre 50 ans, façade et toiture 25 ans, installations 20 ans, agencements 15 ans, mobilier 10 ans ; le terrain ne s’amortit pas). L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C) : l’excédent est reporté sans limite de durée et déduit des bénéfices suivants.
• Impôt : base imposable × (votre tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux), identique dans les deux régimes. Le simulateur ne calcule pas l’impôt total du foyer, seulement la part due aux loyers.

Les limites à connaître

• Loyers, charges et intérêts sont supposés constants sur l’horizon choisi ; les intérêts d’un prêt baissent en réalité chaque année.
• Les frais d’acquisition (notaire, agence) ne sont pas pris en compte : au réel, ils sont déductibles ou amortissables selon votre choix.
• Le bien est supposé mis en service le 1ᵉʳ janvier de la première année (annuité pleine). Une mise en service en cours d’année réduit la première dotation.
• Comparaison LMNP uniquement : en LMP, le bénéfice supporte les cotisations sociales des indépendants, pas les prélèvements sociaux de 17,2 %.
• L’option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement ; elle s’exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente (article 50-0, 4 du CGI).