Location nue · Revenus fonciers

Location nue : micro-foncier ou réel, sans vous tromper

Vous louez un logement non meublé ? Vos loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 %, ou réel avec déduction des charges. BienCompté calcule et compare, puis prépare votre déclaration.

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Le régime en bref

Nature: Revenus fonciers
Micro-foncier: Abattement 30 %
Plafond micro: 15 000 €
Amortissement: Non (jamais en nu)
Déclaration: 2042 / 2044

Pour qui ?

Ce régime est fait pour vous si…

Vous louez un logement vide (non meublé), à usage d’habitation.
Vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (micro-foncier).
Ou vos charges sont élevées (travaux, intérêts) et le réel foncier devient intéressant.
Vous voulez comparer micro-foncier et réel avant de déclarer.

L’essentiel

Micro-foncier et réel foncier

Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, applicable si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.
Réel foncier : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion…). En location nue, il n’y a pas d’amortissement.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt) ; le surplus est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Déclaration au micro directement sur la 2042 ; au réel via la 2044.
À la différence du meublé, la location nue ne permet jamais d’amortir le bien : c’est souvent ce qui rend le meublé plus avantageux.

30 %

abattement micro-foncier

15 000 €

plafond du micro

10 700 €

déficit foncier / an

2044

déclaration au réel

Avec BienCompté

Ce que l’app fait pour vous

Le travail technique est automatisé ; vous gardez la décision.

Micro-foncier prêt

Vos revenus fonciers sont suivis et les montants à reporter sur la 2042 calculés pour vous.

Micro vs réel

BienCompté compare l’abattement de 30 % et la déduction de vos charges réelles pour vous orienter.

Suivi des charges

Catégorisez vos dépenses foncières : elles sont ventilées et récapitulées, justificatifs rattachés.

Nu et meublé au même endroit

Vous avez aussi du meublé ? Gérez location nue et LMNP dans le même espace, sans jongler.

Déficit foncier suivi

L’imputation jusqu’à 10 700 € et le report du surplus sont suivis d’une année sur l’autre.

Vue d’ensemble

Rentabilité et trésorerie de vos biens loués nus, aux côtés de vos autres locations.

Questions fréquentes

Le micro-foncier (abattement 30 %) est simple et intéressant si vos charges sont faibles. Dès que vos charges (travaux, intérêts) dépassent 30 % des loyers — ou si vous voulez créer du déficit foncier — le réel devient plus avantageux.

Non. L’amortissement du bien n’existe qu’en location meublée (BIC). En location nue (revenus fonciers), seules les charges réelles sont déductibles au régime réel.

Au réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt) ; l’excédent est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cela dépend. Le meublé (LMNP) permet l’amortissement, souvent plus favorable, mais implique une comptabilité. Notre comparateur et nos guides vous aident à décider selon votre situation.

Autres régimes

Vous hésitez sur votre régime ?

LMNP au réel simplifié

Le meublé, avec amortissement.

LMNP au micro-BIC

Le meublé au forfait.

Réel ou micro ?

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