LMNP ou location nue : que choisir ?

Louer meublé ou vide n’est pas qu’une question de mobilier : le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, la location nue des revenus fonciers. Cette différence de catégorie entraîne tout le reste : imposition, déficit, formalités, bail. Voici les écarts, sans idées reçues.

Deux catégories de revenus

• Location nue : revenus fonciers. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (article 32 du CGI) ; au réel (déclaration 2044), vous déduisez vos charges réelles : intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion.
• Location meublée (LMNP) : bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes (30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) ; au réel, charges réelles et amortissement du bien et du mobilier.

L’amortissement, la vraie différence

En location nue, le bien ne s’amortit jamais. En meublé au réel, il s’amortit par composants (gros œuvre, façade, installations, agencements, mobilier) : une charge comptable sans sortie d’argent qui, ajoutée aux charges réelles, ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant de longues années. L’amortissement ne crée pas de déficit (article 39 C) : l’excédent est reporté sans limite de durée et déduit des bénéfices suivants.

Le déficit : deux logiques opposées

• Déficit foncier (location nue au réel) : la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour la part issue de travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2025, sous conditions) ; le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (article 156, I-3°). C’est l’atout de la location nue pour un bien à rénover lourdement.
• Déficit BIC non professionnel (LMNP au réel) : il ne s’impute jamais sur le revenu global, seulement sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes (article 156, I-1° ter). En pratique, l’amortissement rend ce déficit rare : le résultat est ramené à zéro, pas en dessous.

Formalités et obligations

• Immatriculation : le loueur en meublé déclare son activité au guichet unique des formalités d’entreprises dans les 15 jours du premier loyer et reçoit un SIRET. Rien de tel en location nue.
• Comptabilité et liasse : obligatoires en LMNP au réel (2031 + 2033, FEC), absentes en location nue, même au réel (une simple 2044).
• CFE : due par le loueur en meublé (sauf exonérations : année de création, recettes ≤ 5 000 €, partie de l’habitation personnelle). La location nue n’y est passible qu’au-delà de 100 000 € de recettes.
• TVA : exonérées dans les deux cas pour de l’habitation ; seul le meublé avec services hôteliers (résidence de services) y est soumis.

Le bail et la vie locative

• Durée du bail : 3 ans en location nue (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an en meublé, 9 mois pour un bail étudiant sans reconduction.
• Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en nu, 2 mois en meublé.
• Préavis du locataire : 3 mois en nu, ramené à 1 mois en zone tendue et dans les cas prévus par la loi ; 1 mois en meublé.
• Le logement meublé doit comporter les équipements du décret n° 2015-981 (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle…) ; leur achat s’amortit.
• Rotation et vacance : les baux meublés sont plus courts, les changements de locataire plus fréquents ; à intégrer dans le calcul de rendement.

À la revente

Dans les deux cas, la plus-value relève du régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une différence depuis le 15 février 2025 : en LMNP, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB, III), ce qui l’augmente d’autant. L’avantage fiscal du meublé est donc en partie repris à la sortie, pas annulé : l’économie d’impôt annuelle reste acquise et la revente est imposée au taux proportionnel de 19 % plus 17,2 %, avec abattements.

Alors, meublé ou nu ?

• Meublé au réel si vous cherchez des loyers peu ou pas imposés pendant des années, que vous acceptez une comptabilité (automatisée) et une immatriculation, et que le marché local se prête au meublé (étudiants, jeunes actifs, mobilité).
• Location nue au réel si vous engagez des travaux importants et voulez imputer un déficit sur votre revenu global, ou si vous privilégiez la stabilité d’un bail de trois ans.
• Micro (BIC ou foncier) si vos charges sont faibles et que vous voulez zéro formalité : comparez les abattements, 50 % contre 30 %, à charges égales.