TVA et résidence de services : quand un LMNP est concerné

Par principe, les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA (article 261 D, 4° du code général des impôts). Vous ne facturez pas de TVA à votre locataire, vous n’en récupérez pas sur vos dépenses, et vous n’avez aucune déclaration de TVA à déposer. C’est la situation du meublé classique, de la colocation et de la location saisonnière sans services.

Les trois cas où la TVA s’applique

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, l’article 261 D, 4° énumère précisément les exceptions. La règle commune est le test des trois prestations sur quatre : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle.

• Secteur hôtelier ou para-hôtelier (b) : l’hébergement est offert pour une durée n’excédant pas trente nuitées et comprend la mise à disposition d’un local meublé plus au moins trois des quatre prestations. C’est le cas de la conciergerie qui exploite un meublé de tourisme avec services.
• Logement meublé à usage résidentiel avec services (b bis) : hors du secteur hôtelier, une location de longue durée assortie d’au moins trois des mêmes prestations est taxable. Une résidence étudiante ou senior est dans ce cas, même sans séjour court.
• Location consentie à l’exploitant (c) : la location, nue ou meublée, consentie à l’exploitant d’un établissement qui remplit les conditions ci-dessus est elle-même soumise à la TVA. C’est exactement le montage d’une résidence de services, et la taxation s’applique « quel que soit le nombre d’intermédiaires » entre le propriétaire et le prestataire d’hébergement.

Ce que cela implique concrètement

• Vos loyers sont soumis à la TVA. Le taux figure au bail commercial : le taux réduit de 10 % s’applique à l’hébergement en résidence étudiante, de tourisme ou senior (article 279) ; la fourniture de logement et de nourriture dans les maisons de retraite et les établissements accueillant des personnes handicapées relève de 5,5 % (article 278-0 bis, C).
• Vous facturez l’exploitant hors taxes puis TVA, et vous reversez la TVA collectée, diminuée de la TVA déductible sur vos charges (travaux, honoraires, frais de gestion).
• Vos montants deviennent hors taxes en comptabilité : les loyers sont enregistrés hors taxes en produits, et le bien s’amortit sur son prix hors taxes, puisque la TVA a été récupérée. C’est une différence importante avec un LMNP exonéré, qui amortit sur le prix toutes taxes comprises.

Récupérer la TVA sur l’acquisition

C’est l’intérêt financier du montage. Un logement neuf vendu par un promoteur l’est toutes taxes comprises, TVA à 20 %. Comme vos futurs loyers seront taxés, cette TVA devient déductible : vous la récupérez, soit environ un sixième du prix d’achat. Deux conditions pratiques :

• Renoncer à la franchise en base. Les loyers d’un lot de résidence restent en général sous les seuils de la franchise (article 293 B) : sans démarche, vous ne facturez pas de TVA, et vous n’en déduisez donc aucune. Il faut opter pour le paiement de la TVA lors de la déclaration d’activité au guichet unique.
• Demander le remboursement du crédit. La première année, la TVA déduite dépasse largement la TVA collectée : le crédit se rembourse à partir de 150 € sur la déclaration annuelle CA12, ou de 760 € en cours d’année sur une CA3.

L’engagement de vingt ans

La TVA récupérée sur un immeuble est acquise par vingtièmes : l’administration régularise la déduction pendant vingt ans (article 207, III de l’annexe II au CGI). Si vous vendez ou si l’activité taxable cesse avant le terme, vous reversez la fraction correspondant aux années restantes — par exemple les douze vingtièmes restants après huit ans de détention.

Vos déclarations de TVA

• CA12 annuelle (formulaire 3517-S) au régime simplifié, déposée en même temps que la liasse, avec deux acomptes : 55 % en juillet et 40 % en décembre de la TVA due de l’année précédente, sauf dispense quand celle-ci est inférieure à 1 000 €.
• CA3 (réel normal) si la TVA due de l’année précédente dépasse 15 000 € : déclaration mensuelle, ou trimestrielle si la TVA annuelle reste sous 4 000 €.
• Tout se télédéclare et se télépaie depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr, comme la liasse.

Avant d’acheter

• Lisez le bail commercial : durée, taux de TVA appliqué au loyer, répartition des travaux (article 606 du code civil), conditions de renouvellement et d’indexation. C’est lui qui porte tout le risque du montage.
• La récupération de TVA n’est pas un rendement : c’est une avance de trésorerie assortie d’un engagement de vingt ans. Un exploitant défaillant ou une revente hors universalité peut transformer l’avantage en reversement.
• La rentabilité se juge sur le loyer hors taxes, seul revenu réel, et sur l’amortissement du prix hors taxes.