Déclarer sa liasse LMNP en ligne, sans comptable

Au réel, votre déclaration LMNP se fait en deux temps : la liasse fiscale (2031 et tableaux 2033) dans votre espace professionnel, puis le report du résultat dans votre déclaration de revenus. Aucun logiciel agréé ni comptable n’est nécessaire : la saisie en ligne, dite « mode EFI », est gratuite et ouverte à toute entreprise individuelle.

Avant de commencer

• Un SIRET. L’activité de loueur en meublé est déclarée au guichet unique des formalités d’entreprises (INPI) dans les 15 jours du début de la location. Le SIREN sert à créer l’espace professionnel, le SIRET figure sur la 2031 et sur la 2042-C-PRO.
• Le régime réel. Il s’applique de plein droit au-delà des seuils du micro-BIC, ou sur option (article 50-0, 4 du CGI). L’option est valable un an et se reconduit tacitement ; elle s’exerce, comme la renonciation, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente : pour être au réel sur les loyers 2026, l’option doit être prise au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus 2025.
• Une comptabilité arrêtée. Toutes les transactions de l’année catégorisées, les dotations aux amortissements passées, l’exercice clôturé. Dans BienCompté, les contrôles de la liasse doivent être au vert avant de déclarer.
• Pas d’organisme de gestion agréé. La majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents a disparu depuis l’imposition des revenus de 2023 : l’adhésion n’a plus d’effet fiscal.

Étape 1 : créer votre espace professionnel

Sur impots.gouv.fr, ouvrez « Votre espace professionnel » puis « Créer mon espace professionnel ». Choisissez le mode simplifié, prévu pour un usager qui gère son propre dossier :

• Renseignez le SIREN, une adresse électronique, un mot de passe et vos coordonnées.
• Un courriel vous demande de confirmer l’adresse : le lien est valable 72 heures.
• La DGFiP vous envoie ensuite un code d’activation par courrier postal, à l’adresse de l’entreprise connue de l’administration.
• Saisissez ce code dans « Activer mon espace » dans les 60 jours ; passé ce délai, la démarche est à recommencer.
• En mode simplifié, les services (déclarer, payer, consulter) sont ouverts automatiquement, sans adhésion séparée.

Si un espace existe déjà pour votre dossier, ou si vous gérez plusieurs entreprises, le mode expert permet d’adhérer à chaque service séparément depuis l’espace existant.

Étape 2 : ouvrir le service « Déclarer › Résultat »

• Depuis l’accueil de l’espace, cliquez sur « Déclarer » puis « Résultat ». Si plusieurs dossiers sont rattachés, sélectionnez le vôtre.
• Sélectionnez l’activité BIC au régime simplifié, cliquez sur « Déclarer », puis sur « Déclarer » en face de la période concernée (exercice clos le 31 décembre 2025). Une date limite affichée en rouge est dépassée.
• Le formulaire principal 2031 s’ouvre avec ses annexes. La DGFiP conseille de commencer par les annexes (2033-A, puis B, C et D) : les zones grisées se calculent et se reportent automatiquement.
• Vous pouvez enregistrer un brouillon (« Sauvegarder »), conservé 60 jours. Un brouillon ne vaut pas dépôt : seule la validation finale crée la déclaration.

Étape 3 : recopier la 2031 et les 2033

L’onglet « À recopier » de la liasse BienCompté présente chaque montant en face du numéro de case du millésime en cours, tableau par tableau. Vous saisissez dans l’ordre :

• 2033-A, bilan simplifié : immobilisations brutes et amortissements, créances et disponibilités à l’actif ; capital individuel, résultat de l’exercice, emprunts, dettes fournisseurs et produits constatés d’avance au passif. L’actif doit égaler le passif, ce que BienCompté contrôle avant vous.
• 2033-B, compte de résultat : loyers, charges externes, taxes, intérêts d’emprunt, dotations aux amortissements (case 254), puis le résultat fiscal : bénéfice en case 370, déficit en case 372.
• 2033-C, immobilisations et amortissements : valeur brute, entrées de l’année, dotation et cumul par catégorie ; plus ou moins-values en cas de cession.
• 2033-D, renseignements divers : TVA collectée et déductible, effectif.
• 2031 : identification (SIREN, adresse de l’établissement, régime), cadre C de répartition du résultat entre déclarants (100 % pour un loueur seul, la quote-part en indivision), et 2031 bis pour la répartition d’un déficit.
• Les tableaux 2033-E, F et G restent vides : le 2033-E n’est exigé qu’au-delà de 152 500 € de recettes, les 2033-F et G ne concernent que les sociétés.
• Si des amortissements ont été différés (article 39 C du CGI), l’état de suivi SUIV39C accompagne la liasse ; BienCompté le tient à jour chaque année.

Une fois les annexes saisies, « Continuer » affiche le récapitulatif de la déclaration. Vérifiez les montants, cliquez sur « Valider », puis sur « Signer et envoyer ». L’accusé de réception (certificat de dépôt) qui s’affiche est opposable à l’administration : enregistrez-le. Une erreur découverte après coup se corrige depuis le même service, par « Afficher les actions complémentaires » puis « Modifier ma déclaration ».

Étape 4 : reporter le résultat sur la 2042-C-PRO

La liasse fixe le résultat ; l’impôt se calcule dans votre déclaration de revenus, depuis votre espace particulier. Dans la 2042-C-PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles », partie « Régime du bénéfice réel » : le bénéfice va en case 5NA, un déficit en case 5NY (déclarant 1 ; BienCompté indique la case de chaque déclarant). Renseignez aussi le SIRET et l’adresse de l’activité. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont calculés automatiquement sur le bénéfice.

Un déficit LMNP ne s’impute pas sur vos autres revenus : il se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du CGI). Les déficits antérieurs non encore imputés se déclarent aux cases 5GA à 5GJ.

Les échéances 2026

• Liasse 2031 + 2033 (exercice clos le 31 décembre 2025) : 5 mai 2026, portée au 20 mai 2026 en télédéclaration EFI ou EDI (15 jours calendaires supplémentaires).
• Déclaration des revenus 2025 en ligne : ouverture le 9 avril 2026 ; jusqu’au 21 mai 2026 pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, 28 mai 2026 pour les départements 20 à 54, 4 juin 2026 pour les départements 55 à 974 et 976. Déclaration papier : 19 mai 2026.
• TVA, si vous y êtes assujetti (résidence de services, par exemple) : la CA12 se télédéclare à part, au plus tard le 5 mai 2026, sans délai supplémentaire.
• Règle générale : la liasse se dépose au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai (article 175 du CGI) ; le délai de 15 jours en télédéclaration est publié chaque année au calendrier fiscal des professionnels.

Après le dépôt

• Conservez l’accusé de réception, la liasse déposée et le fichier des écritures comptables (FEC) : six ans pour l’administration fiscale (LPF, article L102 B), dix ans pour les livres comptables (Code de commerce, article L123-22).
• Première année d’activité : la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (formulaire 1447-C-SD) se dépose avant le 31 décembre de l’année de début d’activité.
• L’année suivante, le parcours se répète : l’espace professionnel reste ouvert, seule la période change.