La CFE en LMNP : qui paie, combien, quand

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les entreprises, et le loueur en meublé, même non professionnel, en est une aux yeux du fisc. La plupart des propriétaires la découvrent avec leur premier avis, en novembre. Voici ce qu’elle recouvre exactement.

Pourquoi un loueur en meublé paie la CFE

La location meublée habituelle est une activité commerciale relevant des bénéfices industriels et commerciaux. À ce titre, « les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises », rappelle la DGFiP dans son dépliant dédié. La CFE est établie dans la commune de l’établissement, c’est-à-dire du logement loué (pour plusieurs logements, celui qui rapporte le plus).

Comme le logement est occupé par le locataire, le loueur n’a en général aucun local à sa disposition : il est alors redevable de la cotisation minimum. Sa base est fixée par la commune dans une fourchette légale qui dépend des recettes : pour 2026, de 250 € à 597 € jusqu’à 10 000 € de recettes, de 250 € à 1 194 € jusqu’à 32 600 €, de 250 € à 2 509 € jusqu’à 100 000 €. La cotisation est cette base multipliée par le taux voté par la commune : de quelques dizaines à quelques centaines d’euros par an, très variables d’une ville à l’autre.

Les exonérations qui existent vraiment

• L’année de début d’activité : aucune CFE n’est due l’année de la création (article 1478, II du CGI). L’année suivante, la base est réduite de moitié.
• Recettes inférieures ou égales à 5 000 € : les redevables de la cotisation minimum dont les recettes de la période de référence (l’avant-dernière année) ne dépassent pas 5 000 € sont exonérés (article 1647 D du CGI).
• Une partie de votre habitation personnelle (article 1459 du CGI) : location accidentelle et sans caractère périodique d’une partie du logement (1°) ; pièces de votre résidence principale louées en meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable (2°) ; et, sauf délibération contraire de la commune, meublés de tourisme classés compris dans l’habitation personnelle et, plus largement, location de tout ou partie de l’habitation personnelle (3°).

La déclaration initiale 1447-C

Quel que soit votre régime d’imposition, vous devez déposer, la première année de location, une déclaration initiale n° 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du bien. C’est elle qui déclenche l’exonération de la première année et fixe les éléments d’imposition des suivantes. Ensuite, plus rien à déposer chaque année : une déclaration 1447-M-SD n’est exigée qu’en cas de changement (surface, demande d’exonération, nouvel élément), avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai. Un nouveau logement mis en location se déclare au guichet unique comme un nouvel établissement.

Quand et comment payer

• L’avis n’arrive pas par courrier : il est consultable uniquement dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, avant l’échéance. Créez cet espace dès la première année (notre guide « Déclarer sa liasse en ligne » détaille la procédure).
• Solde le 15 décembre, par un moyen de paiement dématérialisé : paiement en ligne, prélèvement mensuel ou à l’échéance.
• Acompte le 15 juin si votre cotisation de l’année précédente a atteint 3 000 € : 50 % de son montant (article 1679 quinquies du CGI).
• Prélèvement : adhésion au prélèvement mensuel jusqu’au 30 juin ; au prélèvement à l’échéance jusqu’au 31 mai pour l’acompte et au 30 novembre pour le solde.
• Quand la date limite tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Au réel, une charge déductible

La CFE payée est une charge de l’exercice, déductible de votre résultat au réel (compte 6354 dans BienCompté, catégorie « impôts et taxes »). Au micro-BIC, elle est réputée couverte par l’abattement forfaitaire. La CVAE, elle, ne concerne que les loueurs dont les recettes dépassent 152 500 € par an.