Glossaire

Le vocabulaire du meublé, sans jargon

Une définition courte et exacte pour chaque terme que vous croiserez dans l’application, sur impots.gouv.fr ou dans votre liasse.

Amortissement: Constatation comptable de l’usure d’un bien, répartie sur sa durée d’utilisation. En LMNP au réel, le logement s’amortit par composants et le mobilier sur 10 ans ; le terrain ne s’amortit jamais. La dotation réduit le résultat imposable sans sortie d’argent.Voir : L’amortissement en LMNP
Amortissements réputés différés (ARD): Fraction de l’amortissement qui n’a pas pu être déduite une année à cause du plafond de l’article 39 C. Elle est reportée sans limitation de durée et déduite des premiers bénéfices suivants. Son suivi se fait sur l’état SUIV39C.Voir : Déficit et amortissements différés
Article 39 C: Règle du code général des impôts qui plafonne l’amortissement déductible d’un bien loué par une personne physique au montant du loyer diminué des autres charges. L’amortissement ne peut donc pas créer de déficit ; l’excédent devient un amortissement réputé différé.
Bail meublé / bail nu: Loi du 6 juillet 1989 : le bail meublé dure 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction), avec un dépôt de garantie de 2 mois de loyer et un préavis d’un mois pour le locataire ; le bail nu dure 3 ans, dépôt d’un mois, préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue et dans les cas prévus par la loi).Voir : LMNP ou location nue ?
Balance: Liste de tous les comptes avec leurs totaux débit, crédit et leur solde sur une période. C’est d’elle que se déduisent le bilan (2033-A) et le compte de résultat (2033-B).
BIC: Bénéfices industriels et commerciaux : la catégorie de revenus dont relèvent les loyers de la location meublée (contrairement à la location nue, imposée en revenus fonciers). Le loueur non professionnel déclare des BIC non professionnels.
CA12: Déclaration annuelle de TVA du régime simplifié (formulaire 3517-S), déposée en mai pour l’année précédente, avec deux acomptes en juillet (55 %) et décembre (40 %) de la TVA due de l’année précédente, et une dispense d’acomptes sous 1 000 €. Ne concerne que les loueurs assujettis à la TVA.Voir : Résidence de services
CA3: Déclaration de TVA du régime réel normal (formulaire 3310-CA3), mensuelle, ou trimestrielle si la TVA due annuelle est inférieure à 4 000 €. Le régime simplifié cesse de s’appliquer quand la TVA due de l’année précédente dépasse 15 000 €.
CFE: Cotisation foncière des entreprises : impôt local dû par le loueur en meublé, le plus souvent au montant de la cotisation minimum fixée par la commune. Exonérations principales : l’année de création, recettes inférieures ou égales à 5 000 €, location d’une partie de l’habitation personnelle. Déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre de la première année, paiement au 15 décembre.Voir : La CFE en LMNP
Clôture d’exercice: Arrêt des comptes au dernier jour de l’exercice (le 31 décembre en LMNP) : les écritures de l’année sont figées, le résultat est affecté et les soldes de bilan sont reportés à nouveau sur l’exercice suivant. La liasse se déclare sur un exercice clôturé.
Composants: Décomposition du bâti en éléments amortis chacun sur sa durée. BienCompté retient gros œuvre 50 ans, façade et toiture 25 ans, installations générales et techniques 20 ans, agencements 15 ans, mobilier 10 ans ; le terrain (part non amortissable) est isolé.Voir : L’amortissement en LMNP
Cut-off (régularisations de clôture): Écritures qui rattachent chaque charge et chaque produit à l’exercice qu’ils concernent : charges constatées d’avance, produits constatés d’avance, factures non parvenues, produits à recevoir. Elles sont extournées à l’ouverture de l’exercice suivant.
Déficit BIC non professionnel: Résultat fiscal négatif d’un loueur en meublé non professionnel, qui n’apparaît que si les charges hors amortissement dépassent les loyers. Il ne s’impute jamais sur le revenu global : seulement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du CGI).Voir : Déficit et amortissements différés
Déficit foncier: En location nue au réel, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour la part issue de travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2025, sous conditions) ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Voir : La location nue
Dotation aux amortissements: Montant d’amortissement de l’exercice, comptabilisé au débit du compte 6811. La somme des dotations d’un bien forme ses amortissements cumulés ; leur déduction est plafonnée par l’article 39 C.
EFI / EDI: Les deux voies de télédéclaration de la liasse. EFI : saisie en ligne dans l’espace professionnel impots.gouv.fr, gratuite. EDI : transmission par un partenaire agréé (logiciel ou expert-comptable). Dans les deux cas, 15 jours calendaires s’ajoutent à la date limite légale.Voir : Déclarer sa liasse en ligne
Espace professionnel: Compte sur impots.gouv.fr distinct de l’espace particulier, ouvert avec le SIREN. C’est là que se déclarent la liasse et la TVA, et que l’avis de CFE est mis à disposition. Sa création demande un code d’activation envoyé par courrier.Voir : Déclarer sa liasse en ligne
Exercice: Période sur laquelle les comptes sont arrêtés. En location meublée, l’exercice coïncide avec l’année civile ; le premier exercice court de la date de début d’activité au 31 décembre.
FEC: Fichier des écritures comptables : export normalisé de toutes les écritures de l’exercice (article A47 A-1 du livre des procédures fiscales), à remettre à l’administration en cas de contrôle de toute entreprise tenant une comptabilité informatisée. BienCompté le produit pour chaque exercice.
Franchise en base de TVA: Régime dans lequel aucune TVA n’est facturée ni récupérée. Les locations meublées à usage d’habitation sont de toute façon exonérées de TVA sans possibilité d’option (article 261 D, 4° du CGI) ; seules les locations avec services hôteliers y sont soumises.
Guichet unique: Portail formalites.entreprises.gouv.fr (INPI) où le loueur en meublé déclare le début de son activité dans les 15 jours du premier loyer, et obtient son SIRET. Chaque nouveau logement loué s’y déclare comme un nouvel établissement.Voir : SIRET et immatriculation
Indivision: Détention d’un bien à plusieurs sans société (achat à deux hors mariage, succession). L’activité est déclarée au nom de l’indivision et chaque indivisaire déclare sa quote-part du résultat.
Liasse fiscale: Déclaration de résultat du régime réel simplifié : formulaire 2031 (résultat et répartition) et tableaux 2033-A (bilan), 2033-B (compte de résultat et résultat fiscal), 2033-C (immobilisations et amortissements) et 2033-D (provisions, déficits, divers). À déposer au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai, plus 15 jours en télédéclaration.Voir : La liasse fiscale LMNP
LMNP / LMP: Loueur en meublé non professionnel / professionnel. Le statut professionnel s’applique de plein droit quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer (article 155, IV du CGI). Il change le sort du déficit, des plus-values et des cotisations sociales, pas la comptabilité.Voir : Le statut LMP
Micro-BIC: Régime forfaitaire de la location meublée : abattement de 50 % sur les recettes brutes (minimum 305 €) tant que les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 77 700 € ; 30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (revenus 2025). Ni charges réelles, ni amortissement, ni déficit possible.Voir : Le micro-BIC
Micro-foncier: Régime forfaitaire de la location nue : abattement de 30 % appliqué par l’administration sur les revenus fonciers bruts, tant qu’ils ne dépassent pas 15 000 € par an pour le foyer (article 32 du CGI). Déclaration en case 4BE de la 2042.Voir : La location nue
Option pour le réel: Choix du régime réel par un loueur relevant du micro (article 50-0, 4 du CGI). Elle s’exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle où elle s’applique — la première année, jusqu’au dépôt de la première déclaration de résultats — et vaut un an, reconduite tacitement.Voir : Réel ou micro-BIC ?
Plus-value des particuliers: Régime d’imposition de la vente d’un logement loué meublé en LMNP : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul (article 150 VB, III).Voir : La plus-value LMNP depuis 2025
Prélèvements sociaux: Contributions sociales de 17,2 % dues, en plus de l’impôt sur le revenu, sur les bénéfices du loueur non professionnel (revenus du patrimoine). Le loueur professionnel relève à la place des cotisations sociales des indépendants.
Quote-part: Part du résultat revenant à chaque déclarant quand le bien est détenu à plusieurs (indivision, couple). Elle se répartit au cadre C de la 2031 et se reporte dans la colonne de chaque déclarant sur la 2042-C-PRO.
Régime réel simplifié: Régime d’imposition des BIC où le résultat est calculé à partir d’une comptabilité (charges réelles et amortissements) et déclaré sur une liasse allégée (2031 + 2033). Il s’applique de plein droit au-delà des seuils du micro et sur option en deçà, tant que les recettes restent sous 254 000 € HT pour les prestations de services.Voir : Le LMNP au réel
Résidence de services: Location meublée assortie d’au moins trois des quatre prestations hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle) : elle est soumise à la TVA (article 261 D, 4° du CGI), à 10 % pour l’hébergement, et permet de récupérer la TVA sur l’achat du logement neuf.Voir : TVA en résidence de services
SIE / SIP: Service des impôts des entreprises et service des impôts des particuliers. Le SIP de votre domicile gère votre déclaration de revenus ; le SIE du lieu du meublé gère la liasse, la TVA et la CFE (un seul SIE si vous avez plusieurs meublés).
SIREN / SIRET: Identifiants attribués par l’INSEE à l’issue de la déclaration d’activité : le SIREN (9 chiffres) identifie le loueur, le SIRET (14 chiffres) chacun de ses établissements, c’est-à-dire chaque logement loué. Le SIRET est reporté sur la 2031 et sur la 2042-C-PRO.Voir : SIRET et immatriculation
SUIV39C: État de suivi des amortissements dont la déduction est écartée par l’article 39 C (BOI-FORM-000038), joint à la liasse : dotation de l’année, fraction déduite, fraction différée, stock reportable.
TMI: Tranche marginale d’imposition : le taux du barème de l’impôt sur le revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %) qui s’applique au dernier euro de revenu du foyer. C’est ce taux, plus les prélèvements sociaux, que supporte le bénéfice de votre location.Voir : Simulateur micro-BIC ou réel
2031: Déclaration de résultat des BIC au régime réel : identification, résultat fiscal, répartition entre déclarants (cadre C), report du déficit BIC non professionnel (ligne 7b). Elle chapeaute les tableaux 2033.
2033-A, B, C, D: Tableaux annexes de la liasse simplifiée : A, bilan ; B, compte de résultat et passage au résultat fiscal (lignes 352 à 372) ; C, immobilisations, amortissements et plus-values ; D, provisions, déficits reportables et renseignements divers. Les tableaux E, F et G ne concernent pas un loueur personne physique dont les recettes restent sous 152 500 €.Voir : La liasse fiscale LMNP
2042-C-PRO: Déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées, où le loueur reporte son résultat : au réel, bénéfice en case 5NA ou déficit en case 5NY (déclarant 1), déficits antérieurs en cases 5GA à 5GJ ; au micro-BIC, recettes brutes en case 5NI (longue durée), 5NG (tourisme classé et chambres d’hôtes) ou 5NH (tourisme non classé).
2044: Déclaration des revenus fonciers au régime réel (location nue) : loyers, charges déductibles, intérêts, déficit foncier. Au micro-foncier, elle n’est pas nécessaire : les loyers bruts vont directement en case 4BE de la 2042.
Valeur nette comptable (VNC): Valeur brute d’une immobilisation diminuée des amortissements cumulés. À la vente, la différence entre le prix et la VNC donne la plus ou moins-value comptable ; fiscalement, le LMNP relève du régime des particuliers.

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