LMNP : réel ou micro-BIC ?

En LMNP, vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC, forfaitaire et simple, ou le réel simplifié, qui déduit vos charges et amortit votre bien. Le bon choix peut faire une différence d’impôt considérable.

Le micro-BIC en une phrase

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes de location meublée de longue durée, tant que celles de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’ont pas dépassé 77 700 € (15 000 € et 30 % d’abattement pour un meublé de tourisme non classé). Vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans comptabilité ni justificatif : la déclaration se fait directement sur la 2042-C-PRO.

En contrepartie, vous ne déduisez aucune charge réelle et vous ne pouvez pas amortir : l’abattement est censé tout couvrir.

Le réel simplifié en une phrase

Au réel, votre base imposable devient : loyers − charges réelles − amortissements. Vous déduisez vos intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion, l’entretien… et surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. Résultat : des loyers souvent peu ou pas imposés pendant des années.

Un exemple chiffré

Prenons un studio meublé loué 9 600 € par an, financé à crédit.

• Au micro-BIC : abattement de 50 % → base imposable de 4 800 €, imposée à votre tranche + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Au réel : intérêts d’emprunt (2 000 €), taxe foncière (900 €), assurance et gestion (600 €), amortissement du bien et du mobilier (5 500 €) → base imposable proche de 0 €. Peu ou pas d’impôt.

Ici, le réel l’emporte largement : les amortissements suffisent, à eux seuls, à absorber l’essentiel des loyers. C’est le cœur de l’intérêt du LMNP au réel.

Comment opter pour le réel

L’option pour le réel s’exerce auprès du service des impôts des entreprises (courrier ou messagerie de l’espace professionnel) dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle où elle s’applique — la première année, jusqu’au dépôt de la première déclaration de résultats. Elle vaut un an et se reconduit tacitement (article 50-0, 4 du CGI). En pratique, il faut ensuite tenir une comptabilité et déposer une liasse (2031 + 2033) — ce que BienCompté automatise.

Alors, réel ou micro ?

• Micro-BIC si vos charges sont faibles, vos loyers modestes et que vous cherchez la simplicité maximale.
• Réel dès que charges + amortissements dépassent 50 % des loyers — le cas le plus fréquent pour un investissement récent.

Le plus sûr reste de chiffrer les deux sur votre situation. Le comparateur intégré de BienCompté le fait en un clic, à partir de vos vraies données.