LMNP : réel ou micro-BIC ?

En LMNP, vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC, forfaitaire et simple, ou le réel simplifié, qui déduit vos charges et amortit votre bien. Le bon choix peut faire une différence d’impôt considérable.

Le micro-BIC en une phrase

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes de location meublée de longue durée, tant qu’elles ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans comptabilité ni justificatif : la déclaration se fait directement sur la 2042-C-PRO.

En contrepartie, vous ne déduisez aucune charge réelle et vous ne pouvez pas amortir : l’abattement est censé tout couvrir.

Le réel simplifié en une phrase

Au réel, votre base imposable devient : loyers − charges réelles − amortissements. Vous déduisez vos intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion, l’entretien… et surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. Résultat : des loyers souvent peu ou pas imposés pendant des années.

Un exemple chiffré

Prenons un studio meublé loué 9 600 € par an, financé à crédit.

• Au micro-BIC : abattement de 50 % → base imposable de 4 800 €, imposée à votre tranche + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Au réel : intérêts d’emprunt (2 000 €), taxe foncière (900 €), assurance et gestion (600 €), amortissement du bien et du mobilier (5 500 €) → base imposable proche de 0 €. Peu ou pas d’impôt.

Ici, le réel l’emporte largement : les amortissements suffisent, à eux seuls, à absorber l’essentiel des loyers. C’est le cœur de l’intérêt du LMNP au réel.

Comment opter pour le réel

L’option pour le réel se formule auprès de l’administration ; elle vaut pour l’exercice et se reconduit tacitement. En pratique, il faut ensuite tenir une comptabilité et déposer une liasse (2031 + 2033) — ce que BienCompté automatise.

Alors, réel ou micro ?

• Micro-BIC si vos charges sont faibles, vos loyers modestes et que vous cherchez la simplicité maximale.
• Réel dès que charges + amortissements dépassent 50 % des loyers — le cas le plus fréquent pour un investissement récent.

Le plus sûr reste de chiffrer les deux sur votre situation. Le comparateur intégré de BienCompté le fait en un clic, à partir de vos vraies données.