La plus-value LMNP depuis 2025

Pendant des années, l’amortissement a réduit vos loyers imposables sans jamais être repris. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie : à la vente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition, donc augmenter la plus-value. Voici comment elle se calcule aujourd’hui.

Un régime de particulier, pas de professionnel

En LMNP, la vente d’un logement loué meublé relève des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI ; l’article 151 septies, VII le précise pour la location meublée non professionnelle). Ce n’est pas votre activité BIC qui est imposée à la vente : la mécanique est celle d’un logement loué nu ou d’une résidence secondaire, avec une particularité de taille depuis 2025.

La plus-value brute : prix de vente moins prix d’acquisition corrigé

• Prix de vente : le prix de l’acte, réduit sur justificatifs des frais que vous supportez — commission d’agence à votre charge, mainlevée d’hypothèque, diagnostics obligatoires (art. 150 VA).
• Prix d’acquisition : le prix que vous avez payé selon l’acte (ou la valeur retenue pour les droits de succession ou de donation), majoré des frais d’acquisition — réels (droits, notaire, agence) ou forfait de 7,5 % du prix, réservé aux achats — et des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et non déjà déduits de vos résultats : réels, ou forfait de 15 % du prix si vous vendez plus de cinq ans après l’achat, sans justificatif (art. 150 VB, II).
• Un forfait et des frais réels de même nature ne se cumulent pas : vous choisissez, pour chacun des deux postes, la solution la plus favorable.

Ce qui change depuis le 15 février 2025 : les amortissements réintégrés

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du CGI : pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction de vos résultats (article 39 C). Plus vous avez amorti, plus la plus-value brute est élevée.

Ce qui n’est pas réintégré :

• les amortissements différés par le plafond de l’article 39 C tant qu’ils n’ont pas été déduits : la loi ne vise que les amortissements « admis en déduction » ;
• les amortissements correspondant à des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (renvoi au 4° du II) ;
• les logements situés dans une résidence réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux alternants ou aux plus de 65 ans ; dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées (Ehpad notamment) ou une résidence avec services agréée pour ce public ; dans un établissement de soins de longue durée. Pour ces biens, aucun amortissement n’est réintégré.

Le mobilier : la loi vise les amortissements admis en déduction au titre du bien cédé et ne mentionne pas le mobilier. Nous n’en disons pas plus qu’elle.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite selon le temps de détention, compté de date à date en années révolues (art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20). Deux barèmes distincts :

• Impôt sur le revenu : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième jusqu’à la vingt-et-unième, puis 4 % pour la vingt-deuxième — exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la cinquième jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % par année au-delà — exonération totale après 30 ans.

Taux, surtaxe et exonérations

• La plus-value imposable supporte l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (art. 200 B) et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, chacun sur sa propre base après abattement.
• Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, une taxe sur les plus-values élevées s’ajoute, de 2 % à 6 % selon un barème progressif (art. 1609 nonies G). Le seuil s’apprécie par vendeur : pour un couple ou une indivision, sur la quote-part de chacun.
• Une vente dont le prix n’excède pas 15 000 € est exonérée (art. 150 U, II-6°). Une moins-value n’est ni déductible ni reportable. L’exonération de la résidence principale ne joue pas : un logement loué n’en est pas une.

Exemple chiffré

Un appartement acheté le 1ᵉʳ juin 2015 pour 200 000 € (frais réels : 15 000 €), loué meublé au réel, revendu le 1ᵉʳ septembre 2026 pour 300 000 €. Onze années révolues de détention ; forfait travaux de 15 % applicable (30 000 €) ; 60 000 € d’amortissements déduits au fil des exercices.

Et en LMP ?

Le loueur en meublé professionnel ne relève pas de ce régime : la cession suit les plus-values professionnelles (court terme et long terme, art. 39 duodecies et suivants), avec une exonération possible lorsque l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 € hors taxes — partielle jusqu’à 126 000 € (art. 151 septies, II). Un régime entièrement différent, à étudier avant de basculer en LMP.

Comment BienCompté vous aide

• Depuis la fiche de chaque bien, une simulation de revente : prix, frais, travaux, date de vente.
• Les amortissements réellement déduits sont repris de votre comptabilité, plafond de l’article 39 C appliqué : les amortissements différés non déduits ne sont pas réintégrés.
• Les exceptions se cochent : travaux réalisés après l’achat, résidence exclue.
• Le résultat détaille abattements, impôt, prélèvements sociaux, surtaxe, net après impôts et coût de la réintégration.