Facturation électronique : ce qui change pour un loueur en meublé

La réforme de la facturation électronique impose aux entreprises établies en France de recevoir, puis d’émettre, leurs factures sous forme électronique structurée, via une plateforme agréée par l’administration, et de transmettre certaines données de transaction (le « e-reporting »). Un loueur en meublé a un SIREN et une activité soumise aux règles de la TVA, même exonérée : il est dans le champ. Ce qu’il doit faire dépend entièrement de sa situation de TVA.

Le calendrier

• Réception : depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, toutes les entreprises assujetties doivent être en mesure de recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs, ce qui suppose d’avoir choisi une plateforme agréée.
• Émission et e-reporting : depuis le 1ᵉʳ septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire ; à partir du 1ᵉʳ septembre 2027 au plus tard pour les petites et moyennes entreprises, dont les micro-entreprises et les loueurs en meublé.

Loyers d’habitation : rien à émettre

Les locations de logements, nues ou meublées, sont exonérées de TVA par l’article 261 D du code général des impôts. La DGFiP est explicite : « les bailleurs exonérés de TVA n’ont pas d’obligation d’émission en matière de facturation électronique », et « la location de biens immobiliers à usage d’habitation ne nécessite pas l’émission d’une facture électronique ou de e-reporting ». Vos quittances de loyer ne changent pas, et vous n’avez aucune donnée de transaction ni de paiement à transmettre.

Résidence de services et locations soumises à la TVA

Les bailleurs assujettis à la TVA supportent la réforme en entier : la location meublée avec services para-hôteliers (au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, ménage, linge de maison, accueil), la location de locaux commerciaux ou professionnels équipés soumise à la TVA, ou toute location pour laquelle vous avez opté pour la TVA. Pour eux, selon le calendrier d’émission : facture électronique pour tout client assujetti, e-reporting de transaction pour un client non assujetti ou situé à l’étranger, et e-reporting de paiement une fois la prestation payée, car il s’agit de prestations de services.

Les plateformes agréées

• Une plateforme agréée est un opérateur de dématérialisation immatriculé par l’administration, pour trois ans renouvelables. Les entreprises doivent passer par l’une d’elles pour émettre, recevoir et transmettre leurs factures et données.
• L’administration publie la liste des plateformes agréées sur impots.gouv.fr. Le choix se fait librement ; les offres et leurs tarifs varient, certaines visent les très petites structures.
• Chaque entreprise est rattachée à sa plateforme dans un annuaire national : c’est ainsi que les fournisseurs savent où adresser vos factures. Une personne physique n’a qu’un SIREN pour toutes ses activités : si vous êtes aussi indépendant, votre plateforme est déjà peut-être choisie.

Ce que cela change pour votre comptabilité

• Les factures reçues arrivent dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) : montant hors taxe, TVA, TTC, fournisseur et date sont lisibles par un logiciel. À terme, la saisie manuelle des factures fournisseurs disparaît.
• Vos obligations comptables ne bougent pas : catégoriser la dépense, conserver le justificatif, produire le FEC en cas de contrôle. La facture électronique reçue est simplement le justificatif, dans un format plus fiable.
• Côté loyers, rien ne change : les quittances ne sont ni des factures électroniques ni des opérations à déclarer en e-reporting pour de l’habitation.

Que faire concrètement

• Vérifiez que votre activité est immatriculée et que vous avez un SIREN (guide « SIRET et immatriculation »). Sans SIREN, l’obligation de réception ne s’applique pas.
• Choisissez une plateforme agréée dans la liste officielle et rattachez-y votre SIREN, ou vérifiez qu’un rattachement existe déjà si vous exercez une autre activité.
• En résidence de services ou avec option pour la TVA : préparez l’émission de factures électroniques pour le 1ᵉʳ septembre 2027 au plus tard, et le e-reporting associé.
• Continuez à rattacher chaque facture à sa transaction dans votre comptabilité : l’import automatique des factures électroniques est prévu dans BienCompté, mais l’obligation, elle, ne dépend pas de l’outil.